Что такое офисы и здания класса А в Москве?
История офисного рынка Москвы насчитывает не более 30 лет. До 2000 года большинство офисных помещений и зданий располагались внутри Садового кольца и представляли собой офисные особняки, полностью реконструированные и оснащённые современными инженерными системами, но сохранившие уникальные исторические фасады.
До 2005 года общепринятой классификации офисных зданий в Москве не существовало. Впрочем, не так уж была она необходима. По мере развития офисного рынка, особенно, после появления бизнес-кластера Москва Сити, основные игроки рынка озадачились вопросом классификации и постарались определить основные стандарты, по которым можно было бы присвоить класс тому или иному офисному зданию.
Критерии класса А
Существует ли общее определение офисных помещений класса А? Как ни странно, практически каждый девелопер считает, что его здание подпадает под данную категорию. Далее попробуем дать своё определение и сформулировать основные параметры здания класса А (Class А).
К таким зданиям, как правило, можно отнести самые новые и современные офисные объекты на рынке, спроектированные и построенные по самым высоким стандартам качества. Большая часть зданий класса А также имеют самый привлекательный и презентабельный внешний вид и обладают высокоразвитой инфраструктурой, удобно расположены с точки зрения доступности, имеют профессиональную управляющую компанию.
Соответственно, ставки аренды помещений класса А высоки, и арендаторами, как правило, становятся крупные стабильные компании, которые могут себе позволить такие ставки.
Кроме общих представлений существует ряд обязательных технических характеристик, присущих классу А:
- Правильная конфигурация типового этажа площадью от 1 000 кв.м
- Шаг колонн - не менее 6х6 м
- Высота потолков от плиты до плиты - не менее 3,6 м
- Правильное расположение окон и удобное расстояние между ними
- Расстояние от ядра здания (core) до окна - 18-20 м
- Возможность установки фальш пола (raised floor)
- Центральные системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха (HVAC)
- Современные телекоммуникации и быстрый Интернет от нескольких провайдеров
- Единая система диспетчеризации (BMS - Building Management System)
- Современная система пожарной безопасности (как правило, спринклерная)
- Современные лифты, причём, достаточное количество как пассажирских, так и грузовых лифтов
- Наличие подземной и наземной парковки с парковочным коэффициентом не менее 1:100
- Просторная и презентабельная входная группа, ресепшн здания
- Наличие инфраструктурного ритейла с возможностью выбора места питания и иных услуг
- Круглосуточная охрана, контроль доступа в здание, видеонаблюдение.
Контрольно-пропускная система бизнес-центра
Одним из последних нововведений для зданий класса А является сертификация по стандартам BREEAM, которая оценивает энергоэффективность и зелёность (экологичность) строительства. Получение зелёного сертификата строительства означает, что девелопер максимально использовал локальные строительные материалы и самые современные технологии для минимизации негативного воздействия на окружающую среду.
Современные деловые центры класса А должны иметь комфортную прилегающую территорию, особенно если они расположены в значительном удалении от центра города и общей городской инфраструктуры. Нужны зелёные зоны с деревьями или газонами, небольшие водоёмы, спортивные площадки и дорожки для прогулок, веранды для кофеен или кафе, а также другие возможности для смены рабочей обстановки офиса и более продуктивной деятельности.
Если в здании отсутствует два и более параметра, указанные выше, то такие здания причисляют к классу В (Class B). Иногда здания класса В также подразделяют на класс В или хороший, более высокий, класс В+. В данном случае, на наш взгляд, это не принципиально, поскольку разницу можно почувствовать только при сравнении ставок арендной платы.
Приведём далее примеры хороших бизнес центров класса А в Москве:
- White Gardens- один из последних офисных проектов, построенных на Белой площади рядом с БЦ White Square
- Романов двор - один из первых проектов класса А. Состоит из трёх очередей и расположен не более чем в 500 м от Красной площади. Некоторые помещения верхних этажей имеют вид на Кремль.
Романов двор
- Бизнес центры Berlin House и Geneva House также расположены в самом центре Москвы в начале улицы Петровка, в нескольких минутах ходьбы от Большого театра и ЦУМа.
- Ducat Place III - одно из немногих офисных зданий класса А в центре Москвы с площадью этажа более 2 000 кв.м.
- Красная роза - большой редевелоперский проект на Парке культуры, состоящий из нескольких строений в стиле Лофт, часть из которых можно отнести к классу А.
Красная Роза
- Lotte Plaza - современное офисное здание на пересечении Садового кольца и Нового Арбата, построенное в 2008 году девелоперской группой Lotte (Корея)
Lotte Plaza
- Бизнес центр Бульварное кольцо расположен на Чистых прудах рядом с театром Современник.
Бульварное кольцо
- Naberezhnaya Tower - три офисных башни в Москва Сити, проект турецкой девелоперской компании ENKA
- Большевик - Лофт офис класса А на Белорусской - отличный пример органичного сочетания промышленной архитектуры и современного представления об офисном пространстве.
- Wall Street - один из самых современных проектов класса А, построенных на Садовом кольце с соблюдением зелёных стандартов
Wall Street
Конечно же это не полный список. Office+Lofts любит, ценит и уважает качественные проекты, такие как: Аркус 3, Алкон, Four Winds Plaza, Metropolis, Vivaldi Plaza, Lighthouse, Рассвет, Marr Plaza и многие, многие другие.Если у вас остались вопросы по классификации или рейтингу зданий, а также, как оценить, сравнить и сделать правильный выбор среди множества вариантов, пишите нам или звоните!
